未完成公設點交移交，未申請公共基金專區(公司網站)

一、公設點交陷難題兩造僵局對立，駿坤安全顧問公司有解！

　　不少社區雖成立管委會多年，當初第一屆管理委員會，也有委託檢驗公司辦理公設點交作業，檢驗費也被檢驗公司領取完畢，部分缺失未修繕完成，後續管理委員會委員不懂缺失性質是否嚴重?是否會影響住戶居住安全?導致社區無法接續完成公設點交作業，過了好幾年仍無法與建商完成公設點交。點交工作其實很複雜，牽扯的設備法規種類很多，很多管委會委員不知道要點什麼，所以就不敢點，還有的管委會委員對品質不滿意，想要換錢或多一點公設項目，卻因雙方認知差異，雙方點交陷入僵局對立，導致社區未申請公共基金。

　　然而建商當初在領執照時，都必須要繳交一筆錢給公庫，作為公設後續管理的公共基金，等到都點交完成後才會移交管委會，但在點交未完成情況下，很多社區的公基金過了好幾年都仍未領回。

　　照理來說建商應該會希望可以快點公設點交，但有時候也是會遇到一些特殊情況！如果弄到最後建商及管委會，為了點交這事真的談不下去，鬧上法院，浪費時間浪費人力，請律師又浪費錢，況且委員任期制。其實大部分時候相關規定，都還是較為保障身為弱勢的住戶∕消費者這端。除了走上訴訟這條路之外，也可以前往消費者保護委員會或政府主管部門尋求協助。

二、駿坤分析社區未完成公設點交流程作業：

流程1：資料查核：依據公寓57規定：要求建商準備資料，建商必須先提供設施設備使的用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說等資料，以利現場比對。

駿坤分析說明1：一開始社區未要求建商提供原審圖。

流程2：社區機電設備查驗測試:三方、建商、管委會＆政府主管機關人員進行現場驗收，檢驗項目主要可分為、機電設備(含發電機、通風)、給排汙廢水設備、消防設備、電梯設備、弱電設備(含監控、監視器)、建築泥作品質、建築物公安等，以確保社區安全與生活品質無虞。

駿坤分析說明2：機電設備查驗測試，業界檢驗公司未建議管委會使用原審圖查驗。

流程3：社區要求建商缺失修繕

如果在查驗測試過程中發現設備上有缺失，則建商需要依照缺失單項目負責修復修繕改善，並在一個月缺失改善後再行複驗，複驗完成後再會同管委會辦理設施公設點交移交的相關手續，並簽訂蓋章公寓大廈共用部分約定共用部分與其附屬設施設備點交表。

駿坤分析機電設備查驗測試過程，未使用原審圖查驗，導致缺失報告不準確，影響管委會有利的談判條件，使點交陷入僵局，然而建商有意擺爛拖過五年民法規定，最後管委會只能無奈簽訂點交作業。

三、一般做法：3招防建商甩鍋

做法1：在保固期內，以存證信函催告建商，說明缺失瑕疵範圍及內容，並限期修繕，主張才有效力。存證信函最好請律師撰寫，以避免建商不重視。

駿坤分析說明1: 缺失瑕疵社區管委會須舉證。

做法2：公設點交移交，未申請公共基金，超過多少時間?可以主張，社區要如何要求建商完成公設點交作業，申請公共基金。

駿坤分析說明2: 依民法3XX條主張及公寓大廈管理條例57條主張。

做法3：可尋求第三方救濟，如行政院公告消保團體、所在地縣市政府法務局消保官或委外調解委員、鄉鎮市公所調解委員會等，住宅消保會也提供專業諮詢、申訴與協商服務。

駿坤分析說明3: 須機電現況缺失舉證後向當地主管機關工務局公寓大廈使用管理科陳情。

四、駿坤安全顧問公司善意提醒

1.完備的公設點交作業，必須具備的六要素：

(1)要專業∕懂法規(建築技術規則、用戶用電設備裝置規則、消防各類場所設置標準)。

(2)要標準∕ SOP設備檢查表格化。

(3)要程序∕依公寓大廈管理條例57條。

(4)要方法∕行文主管機關(各事業主管機關)。

(5)要主張∕缺失瑕疵主張(協助估價要求賠償或回饋)。

(6)要完成∕要協助社區與建商協議簽訂。

2.業界同行術語;檢驗公司有法務，試想;所謂的法務是律師嗎?有律師資格嗎？而公設點交;是依據

公寓大廈管理條例57條規定，是行政程序事宜。(如:走法院；(1)社區委員是任期制無給職。(2)

律師一審數萬元起跳。

3.管委會迷思;小公司沒有保障，公設點交事務強調的事，能完成行政程序，協助管理委員會向建商

主張缺失修繕修復，維護社區權益。需要學術界用專業論述，要求建商改善之。(需產、官、學經

驗背景)

五、舉例2021年雙北社區公共基金領取現況【近4年約共1613個成立，有703個社區尚未完成移交，未領取公共基金約60%~70%】

▲資料來源：內政部營建署、台北市都發局、新北市工務局。製表：林榮芳