【資料來源:新北市工務局(圖3)】

成立第一屆管理委員會，最重要的任務就是點交，然而點交事務卻都關係著建築公共設施、機電消防設備專業，

非區分所有權人選任之管理委員一職能力範圍所及。本公司專精於為管理委員會與建商辦理建築物點交驗收與移交業務，有別於坊間其他業者。一般社區管委會會，委任民間所稱的點交公司或者物業管理公司，但實際上所謂點交公司並無實質協助點交驗收與移交，僅就機電設備功能測試及數量點交階段程序完成。其他依各相關系統法規規範，有無違法規或施工缺失是否可以改善，提出問題及建議，並向建商提出要求改善進行開會協調，進而點交移交之。以上本公司本於各項法規了解，對於建物與其內機電設備設施(依公寓大廈管理條例57條)逐項嚴格進行把關，以保障業主的權利。

      然而民間所稱的點交公司(或者第三方驗證公司)，把建築土木納入檢測項目範圍，並列入缺失有:外牆滲水、樓板及牆壁漏水、磁磚空心破損，油漆粉刷不均勻色差及汙損不潔、穿樑位置不良、銷售廣告DM與現況不符，這些都提出並要求建商修復，基於上述:根本不是57條(法定)規定重點【去電詢問當地主管機關】，其本末倒置的作法，反而產生許多點交爭議糾紛，甚至於檢驗公司後續撒手不管，也不協助社區管理委員會公設點交事務，點交期間再加上建商消極抵制做法並置之不理，因誤會產生導致爭議糾紛，兩造無法點交移交，最後演變成法院訴訟案件。然而;管理委員會委員是住戶(區分所有權人)選出來﹐其一職為任期制。無精力跟建設公司走法律程序，尤其法律程序一走好幾年﹐委員都已經卸任了。最後倒楣吃虧的還是社區管理委員會。另外:承攬檢驗公司負責人或者經營者檢驗團隊，並無協助陳情及陪同社區管委會至主管機關、法制局、消保官、法院等..陳述開會。替社區管委會爭取應有的權益。然而追根究柢在於其本身專業性不足，專業學經歷程度資格不足，至政府主管機關參與陳述開會有被檢討的資格疑慮。【駿坤公司專業團隊產、官、學之菁英學者】

點移交過程建議事項

    一、所有點交協議皆做成會議記錄公告。

    二、缺失在於修繕或更新，修繕更新在於費用，使用越久相對責任會越大，預估改善費用。

    三、缺失不能修繕部份，主張要求建商提供回饋補償金做成協議，並透過區分所有權會議確認協議認證，完成點交移交。

    四、公設點移交期限不宜太長，因為使用時間越久，越難釐清責任歸屬，相對責任會越大，導致建商與管理委員會兩造對立，引發糾紛甚至於住戶不滿，導致社區公共管理基金還在主管機關帳戶，未完成提撥。

【資料來源: 蘋果日報(圖7~8)】

    五、保固認定(依房屋買賣合約/定型化契約起點)。

註一：點移交前置作業：

(一).針對點移交之流程及方式，與建設公司確認以取得雙方共識。

       (1)請事先取得點移交之設備清冊、相關圖面、出廠證明、使用手冊、建照使照影本等，說明如下：

        1.執照證明類：使用執照影本、消防機組出廠證明、發電機出廠證明、揚水馬達出廠證明、污水馬達出廠證明、

           廢水馬達出廠證明、無熔絲開關出廠證明、游泳池過濾桶出廠證明、電容器出廠證明、ACB（空氣斷路開關）

           出廠證明、電梯出廠證明、污水排放證明（視點移交項目提供）。

         2.手冊類：消防機組操作手冊、發電機操作手冊、揚水馬達操作手冊、污水馬達操作手冊、廢水馬達操作手冊、

             游泳池設備操作手冊、火災受信總機操作手冊、廣播主機操作手冊、ACB（空氣斷路開關）操作手冊、

             電梯操作手冊、污水處理操作手冊（含現場系統圖），及依據以上圖面相關重要設備提供操作說明書

           （視點移交項目提供）。

         3.建商的相關包商（原施作廠商）會同功能測試：營建包商、水電包商、電梯包商、消防機組包商、

            發電機包商、火災受信總機包商、廣播主機包商、弱電包商、游泳池包商【依57條(法定)點交項目而定】。

         4.各項設備清冊。

         5.所有承包商、產品廠商基本資料（含聯絡電話）。

(2)機電點交分組前置會議說明。

(3)點交初勘驗時間及參加人員：因為設備繁多，建議可分組8~10組進行（例如以消防、水電、發電機、升降設備等作分組）。管委會亦需派員至各分組參與點移交工作。

1.管委會之物業管理公司應備妥各機房鑰匙。

2.建議點移交標準可依下列查核點進行清點：A,圖面設備清冊與現場查核。B,現場設備發揮正常功能。

3.全程開放住户/區分所有權人參與，整個流程公開透明。

(二).申請大樓公共使用執照以及相關圖面之方法：

(1)可到地政事務申請自己及公共的「建物登記簿」。

(2)參考自己的主建物使用執照號碼，至各縣市政府建管部門申請使用執照以及圖面。

(三).【依57條(法定)】點交方法：

(1).重點數量點交：

1.在機電設備中數量較少的設備幾乎一目了然，如發電機、消防泵浦等。動)

2.數量多的設備（如滅火器、水帶、瞄子、出口燈、緊急照明燈、避難方向指示燈等），可採取下列方式重點方式清點：

A.現場清點法：先確認圖面該設備每樓層數量，再由點交人員至各樓梯間清查，查看有無缺少。

B.統一數量清點法：將上述數量多的設備統一集中於中庭廣場，清點總量後立即掛上該設備。

(2).系統設備功能點交測試(外觀、功能、綜合檢查)：【駿坤管理顧問公司(表3)】

系統設備功能點交測試表【駿坤安全管理顧問有限公司(表3)】

註二：保固期的起點及終點時間的認定：可參考房屋買賣契約中雙方的規範，如果當初沒有規範，應與建設公司先行確認。一般來說，起算方式有以「取得使用執照」（可能交屋前半年就取得了）、「委員會成立」、「點交日」、「點交移交日通過」等方式，無論採那一種方式皆須雙方先做書面確認。